Kündigung des Gewerbemietvertrages wegen nicht gezahlter Miete im Konkursverfahren.
In einem aktuellen Urteil hat der französische Kassationsgerichtshof die Bedingungen für die Kündigung eines Mietvertrags aufgrund nicht gezahlter Miete eines Mieters in der gerichtlichen Sanierung klargestellt. Das Gericht stellte klar, dass die Kündigung des Mietvertrags wegen nicht gezahlter Miete, die nach dem Eröffnungsurteil angefallen ist, vom Aufsichtsrichter nicht festgestellt werden kann, wenn die Zahlungen erfolgen, bevor der Richter seine Entscheidung trifft.
Referenz: Cass. com. 12-6-2024 Nr. 22-24.177 FS-B, Sté Les pressings réunis gegen Sté 5 à sec Rif
Sachverhalt des Falls
In diesem Fall befindet sich ein gewerblicher Mieter im Insolvenzverfahren. Vier Monate nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beantragte der Vermieter beim Gericht die Feststellung der Kündigung des Mietvertrags wegen nicht gezahlter Mieten und Nebenkosten, die nach dem Eröffnungsurteil angefallen waren. Der gewerbliche Mieter beglich jedoch die ausstehenden Miete bevor der Richter eine Entscheidung traf, was zur Ablehnung des Kündigungsantrags durch das Gericht führte.
Entscheidung des Kassationsgerichtshofs
Der Kassationsgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Gerichtes und wies den Antrag des Vermieters zurück. Das Gericht entschied, dass aufgrund der Mietzahlung vor der Entscheidung des Richters keine Grundlage für die Kündigung des gewerblichen Mietvertrags bestand.
Wichtige Punkte
- Rechtlicher Rahmen: Bei Insolvenz-, Sanierungs- oder Liquidationsverfahren des Mieters kann der Vermieter die Kündigung des Mietvertrags wegen nicht gezahlter Mieten und Nebenkosten beantragen, die nach dem Eröffnungsurteil des Insolvenzverfahrens angefallen sind. Dies ist jedoch erst nach Ablauf einer Frist von drei Monaten ab dem Urteil möglich (C. com. art. L 622-14, 2°, L 631-14, al. 1 und L 641-12, 3°).
- Zahlungsfrist: Der Liquidator, oder der Mieter, falls kein Liquidator bestellt wurde, hat eine Frist von drei Monaten, um die nach Eröffnung des Verfahrens fälligen Mieten zu zahlen, ohne dass der Vermieter diese Zahlung verhindern oder eine gerichtliche Entscheidung verlangen kann.
- Kündigungsbedingungen: Wenn der Mieter die Miete bezahlt, bevor das Gericht eine Entscheidung trifft, kann der Mietvertrag nicht gekündigt werden, selbst wenn der Antrag des Vermieters nach Ablauf der Dreimonatsfrist gestellt wurde.
- Interpretation durch den Kassationsgerichtshof: Das Gericht wies das Argument des Vermieters zurück, dass das bloße Vorhandensein von unbezahlten Mieten nach Ablauf der Dreimonatsfrist ausreiche, um die automatische Kündigung des Mietvertrags zu rechtfertigen. Entscheidend bleibt die tatsächliche Zahlung der Mieten durch den Mieter vor der Entscheidung des Gerichtes.
Fazit
Dieses Urteil stellt klar, dass im Rahmen von Insolvenzverfahren die Zahlung der fälligen Mieten innerhalb der erlaubten Frist und vor der Entscheidung des Richters eine Kündigung des Mietvertrags verhindert. Vermieter müssen sicherstellen, dass die Mieten zum Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichtes unbezahlt sind, um eine Kündigung des Mietvertrags zu erwirken.
Diese Entscheidung ist entscheidend für Praktiker im gewerblichen Mietrecht, da sie die Bedeutung des zeitlichen Ablaufs der Zahlungen im Rahmen von Insolvenzverfahren unterstreicht.
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